3 listopada 2025 r.    Umowa dzierżawy to jedna z najczęściej zawieranych umów cywilnoprawnych. Jest to zobowiązanie uregulowane w prawie cywilnym, dlatego przed jej zawarciem warto znać podstawowe przepisy Kodeksu cywilnego, które regulują relacje pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą. Chociaż często kojarzymy ją głównie z gruntami rolnymi, w praktyce może ona dotyczyć również innych nieruchomości,  rzeczy ruchomych czy praw majątkowych. Warto jednak wiedzieć, że zawarcie takiej umowy niesie ze sobą określone obowiązki oraz uprawnienia dla obu stron. Aby uniknąć błędów przy zawieraniu umowy dzierżawy, należy zwrócić uwagę na 7 poniżej opisanych aspektów jej  dotyczących.

Czym jest umowa dzierżawy?

Aby dowiedzieć się, czym jest umowa dzierżawy, zajrzeć powinniśmy do kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 693 § 1 kodeksu cywilnego (k.c.) „Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. W praktyce oznacza to, że właściciel rzeczy oddaje ją w używanie innej osobie i zezwala na pobieranie z niej pożytków. Natomiast osoba, która chce daną rzecz dzierżawić, zobowiązuje się do zapłaty ustalonego wcześniej czynszu dzierżawnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że dzierżawa jest stosunkiem zobowiązaniowym, na mocy którego jedna strona udostępnia rzecz do korzystania drugiej stronie. Aby umowa dzierżawy była skuteczna, osoba korzystająca z cudzej rzeczy uprawniona jest także do pobierania z niej pożytków. Ponadto konieczną cechą dzierżawy jest jej odpłatność – nie możemy uznać danej umowy za umowę dzierżawy bez tego niezbędnego elementu. Nie zmienia tego fakt, że korzystający z rzeczy zobowiązuje się do opłacania podatków i innych ciężarów związanych z posiadaniem nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt: III FSK 4619/21).

Tym samym pamiętać powinniśmy, że samo oddanie rzeczy w używanie i zezwolenie na pobieranie z niej pożytków nie są wystarczające dla skuteczności umowy. Niezbędnym elementem takiej umowy jest także jej odpłatność. Jeśli w zawieranej przez nas umowie brakuje któregokolwiek z powyższych elementów, nie jest to umowa dzierżawy.

Umowa dzierżawy – co jest jej przedmiotem?

Zgodnie z art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosujemy odpowiednio przepisy o umowie najmu. Jednakże pamiętać powinniśmy, że zasadniczą cechą, która odróżnia umowę dzierżawy od umowy najmu, jest możliwość pobierania pożytków. Tym samym przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy ruchome, nieruchomości oraz prawa, o ile możliwe jest pobieranie z nich pożytków.

Umowa dzierżawy – na jaki czas ją zawieramy?

Strony mogą zawrzeć umowę dzierżawy na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zależności od ustaleń pomiędzy dzierżawcą a wydzierżawiającym. Powinniśmy pamiętać, że, zgodnie z art. 695 § 1 k.c., umowa dzierżawy zawarta na więcej niż 30 lat traci swój terminowy charakter po upływie tego okresu. Po 30 latach traktujemy ją jako umowę na czas nieokreślony.

Jaką formę ma umowa dzierżawy?

Aby ustalić, jaka forma przewidziana jest dla umowy dzierżawy, sięgnąć powinniśmy do przepisów dotyczących najmu, które w tym przypadku stosujemy odpowiednio. I tak, co do zasady, umowa dzierżawy może być zawarta w  dowolnej formie, np.: ustnej, pisemnej lub w formie  aktu notarialnego. Natomiast pamiętać musimy o tym, że istnieje pewien wyjątek – zgodnie z art. 660 k.c. umowa zawierana na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Gdy strony nie zachowają takiej formy, uznajemy umowę za zawartą na czas nieokreślony.

Umowa dzierżawy – prawa i obowiązki stron

Podstawowym prawem dzierżawcy jest prawo do korzystania z rzeczy oraz do pobierania z niej pożytków. Zgodnie z art. 700 k.c. dzierżawca może także żądać obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy. Takie uprawnienie przysługuje dzierżawcy, jeśli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Wówczas wystąpić muszą okoliczności, które nie dotyczą jego osoby i za które nie ponosi on odpowiedzialności. Dzierżawca gruntu rolnego może żądać zwrotu nakładów na zasiewy, jeśli pozostawia je po zakończeniu dzierżawy. Warunkiem jest, że nie otrzymał ich przy rozpoczęciu umowy.

Pamiętać jednak powinniśmy, że poza uprawnieniami dzierżawca ma także wiele obowiązków. W przypadku naruszenia postanowień umowy przez drugą stronę może powstać prawo do dochodzenia odszkodowania za poniesione straty lub utracone korzyści. Podstawowym z nich jest zapłata czynszu dzierżawnego, którego określenie stanowi obligatoryjny element umowy dzierżawy. Dzierżawca obowiązany jest także do wykonywania swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Nie może on zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca ma także obowiązek dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Ostatecznie, po zakończeniu okresu umowy dzierżawy, obowiązkiem dzierżawcy jest zwrot przedmiotu w stanie niepogorszonym. Pamiętać powinniśmy, że dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać bez zgody właściciela.

Druga strona umowy, czyli wydzierżawiający, także ma swoje prawa i obowiązki. Pierwszym i najważniejszym uprawnieniem  jest roszczenie o zapłatę czynszu dzierżawnego. W przypadku gdy umowa dzierżawy nie określa czynszu, nie jest ona skuteczna. Wydzierżawiający, jako właściciel rzeczy, może także wyrażać zgodę na oddanie rzeczy w dzierżawę osobie trzeciej i poddzierżawę. Po zakończeniu stosunku wydzierżawiający może żądać, aby dzierżawca zwrócił rzecz w stanie niepogorszonym.

Natomiast do obowiązków wydzierżawiającego należy przede wszystkim oddanie rzeczy w dzierżawę i zezwolenie na pobieranie z niej pożytków. Wydzierżawiający powinien także obniżyć czynsz, jeśli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.

Czym jest czynsz dzierżawny i w jaki sposób go uiszczamy?

Umowa dzierżawy zawierać musi określenie czynszu dzierżawnego. Zgodnie z art. 693 § 2 k.c. czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju lub w ułamkowej części pożytków. To strony umowy ustalają formę płatności czynszu. Wydzierżawiający i dzierżawca powinni uzgodnić także termin jego płatności. Gdy nie jest on oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. W braku takiego zwyczaju czynsz jest płatny półrocznie z dołu.

Jeśli umowa dzierżawy kończy się przed upływem roku, dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty czynszu tylko za część roku. Wysokość czynszu  odpowiada wówczas proporcji pożytków pobranych lub możliwych do pobrania do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Umowa dzierżawy – w jaki sposób ją wypowiadamy?

Pamiętać powinniśmy, że umowa dzierżawy może dowolnie określać warunki, sposób i okres jej wypowiedzenia. Jednakże gdy do czynienia mamy z umową dzierżawy gruntu rolnego, a okres wypowiedzenia nie wynika z umowy, to można wypowiedzieć ją na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. W przypadku dzierżawy rzeczy innych niż grunt rolny, wypowiedzieć ją możemy na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Dodatkowo, dzierżawca ma obowiązek terminowej zapłaty czynszu. Jeśli dopuści się zwłoki, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Warunkiem jest zaleganie przez dzierżawcę z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Jeśli strony ustalą, że czynsz płaci się rocznie, opóźnienie musi przekraczać trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca odda przedmiot umowy osobie trzeciej lub go podnajmie. Dotyczy to sytuacji, gdy dzierżawca robi to bez zgody właściciela.

Umowa dzierżawy – przykłady

– Anna Z. oraz Piotr K. zawarli umowę dzierżawy w formie ustnej na okres 5 lat. Po 4 latach Piotr K. stwierdził, że umowa nie została zawarta skutecznie. Czy Piotr K. ma rację?

Piotr K. nie ma racji, ponieważ co do zasady umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie, także ustnej. Strony zawarły umowę dzierżawy na 5 lat w formie ustnej, a tym samym uznajemy, że obowiązuje ona na czas nieokreślony.

– Rolnik Jan G. oraz Marian P. zawarli umowę dzierżawy gruntu rolnego. Ustalili w niej, że czynsz dzierżawny płatny będzie w formie 5 ton zboża rocznie. Czy taka forma rozliczenia pomiędzy stronami jest możliwa?

Tak, taka forma rozliczenia pomiędzy stronami jest możliwa. Strony mogą zastrzec czynsz nie tylko w pieniądzach, ale także w świadczeniach innego rodzaju.

– Julia Ż wydzierżawiła od Adriana K. lokal użytkowy, jednakże od 4 miesięcy nie płaci miesięcznego czynszu dzierżawnego. Czy Adrian K. może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez okresu wypowiedzenia?

Tak, Adrian K. może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez okresu wypowiedzenia. Julia Ż dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Jednakże Adrian K. powinien uprzedzić Julię Ż., udzielając jej dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Jeśli potrzebują Państwo pomocy w analizie lub sporządzeniu umowy dzierżawy, warto skorzystać z porady prawnej online, aby otrzymać szybkie i rzetelne wsparcie bez konieczności wizyty w kancelarii. Jeśli poszukują Państwa adwokata w Szczecinie do sporządzenia lub weryfikacji umowy dzierżawy, zapraszam do kontaktu.