25 października 2024 r. Większość z nas marzy o zakupie nowego mieszkania lub domu. Coraz częściej zdarza się, że nieruchomości kupujemy na rynku pierwotnym. Oznacza to, że nieruchomość nabywamy bezpośrednio od dewelopera, w konkretnej inwestycji, która bardzo często znajduje się na początkowym etapie budowy. W takim przypadku w pierwszej kolejności zawieramy umowę deweloperską, która zabezpiecza interesy dewelopera i kupującego. Musimy jednak wiedzieć, na które elementy umowy deweloperskiej powinniśmy zwrócić uwagę, aby była ona dla nas w pełni bezpieczna.

Czym jest umowa deweloperska?

Definicję umowy deweloperskiej znaleźć możemy w ustawie z dnia 21 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 5 ust. 6 wskazanej ustawy umowa deweloperska to umowa zawarta pomiędzy nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu, a także praw niezbędnych do korzystania z niego. Nabywca z kolei zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego, czyli zapłaty całej ceny nieruchomości.

Innymi słowy, umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania określonego budynku i wydzielenia w nim naszego lokalu, a następnie przeniesienia na nas prawa jego własności. Natomiast my, jako kupujący, zobowiązujemy się do zapłacenia całej ceny wskazanej w umowie deweloperskiej na rachunek dewelopera, w odpowiednich transzach.

Umowa deweloperska – w jakiej formie ją zawieramy?

Wiedzieć powinniśmy, że umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że celem jej zawarcia koniecznie musimy udać się do notariusza. Jest to niezwykle istotne, ponieważ tylko umowa deweloperska zawarta w formie aktu notarialnego jest ważna. Przed podpisaniem umowy przez strony notariusz jest obowiązany do sprawdzenia jej zgodności z prawem. W dalszej kolejności notariusz odczytuje akt notarialny i upewnia się, że zrozumieliśmy jego treść. Po odczytaniu całego aktu podpisuje go notariusz oraz strony umowy, czyli deweloper oraz nabywca.

Jakie elementy zawiera umowa deweloperska?

Pamiętać powinniśmy, że prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska w pełni zabezpiecza nasze interesy.

W pierwszej części umowy znajduje się zwykle opis nieruchomości – przede wszystkim dane dotyczące pozwoleń na budowę, terenu przeznaczonego pod budowę i treści księgi wieczystej stworzonej dla całej nieruchomości. W tym miejscu deweloper składa także oświadczenia w przedmiocie formy swojej działalności oraz terminów rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.

W dalszej części umowa deweloperska zawiera opis dokumentów związanych z działalnością dewelopera oraz inwestycją. Są w niej opisane  także załączniki do umowy, którą zawieramy.

Kolejna część umowy deweloperskiej to najczęściej opis lokalu. W tej części wskazane są wymiary kupowanej przez nas nieruchomości, wymiary pomieszczeń przynależnych oraz opis części wspólnych.

Następnie umowa deweloperska zawiera zobowiązania stron. I tak, deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do wybudowania budynku, wydzielenia kupowanego przez nas lokalu, uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu,  przeniesienia go na nabywcę oraz wydania lokalu kupującym. Z kolei nabywca zobowiązuje się do zapłaty całej ceny, odbioru lokalu w wyznaczonym terminie i przyjęcia go w posiadanie.

Następna część umowy deweloperskiej to informacje na temat ceny oraz zasad i terminów płatności poszczególnych transz na tzw. rachunek powierniczy.

Umowa deweloperska zawiera także opis zasad odbioru przedmiotu umowy oraz przybliżony termin odbioru technicznego i przeniesienia własności lokalu.

Ważnym elementem umowy deweloperskiej jest również wskazanie możliwości odstąpienia od niej oraz ewentualnych kar umownych.

Końcowo umowa deweloperska zawiera informacje na temat rękojmi, ewentualne postanowienia dodatkowe oraz informacje w przedmiocie opłat, podatku i wniosku o wpis do księgi wieczystej wynikających z umowy deweloperskiej roszczeń nabywcy względem dewelopera.

Umowa deweloperska – jakie załączniki powinna zawierać?

Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na załączniki do umowy deweloperskiej. Komplet dokumentów jest potrzebny nie tylko po to, aby zapewnić nabywcy bezpieczeństwo przy zawieraniu umowy deweloperskiej, ale także, aby uniknąć problemów przy zawieraniu umowy o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.

Najważniejsze załączniki, jakie powinna zawierać umowa deweloperska, to przede wszystkim plan zagospodarowania terenu oraz rzuty poszczególnych kondygnacji i rozkładu lokali. Co więcej, załącznikiem do umowy jest też prospekt informacyjny zawierający szczegółowy opis całej inwestycji Ważnym elementem jest także harmonogram prac budowlanych, albowiem to od niego uzależnione są terminy płatności poszczególnych transz. Jeśli deweloper dopuszcza możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich, załącznikiem jest też  cennik zawierający wycenę poszczególnych zmian.

Czym jest rachunek powierniczy, jakie są jego rodzaje i w jaki sposób jest związany z umową deweloperską?

Deweloper ma obowiązek zapewnienia nabywcy jednego ze środków ochrony dokonywanych wpłat. Zaliczamy do nich otwarty oraz zamknięty rachunek powierniczy. Zasadniczą różnicą między tymi dwiema formami rachunków jest termin wypłaty deweloperowi środków wpłacanych przez kupujących.  I tak, w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje całość środków dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Natomiast w przypadku otwartego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje środki po ukończeniu poszczególnych etapów inwestycji. Jednakże, bez względu na to, jaki rachunek prowadzi deweloper, pieniądze wpłacane przez kupujących podlegają ochronie, jako że do minimum ograniczone jest ryzyko utraty środków w przypadku nieukończenia przez dewelopera inwestycji. Warto także wiedzieć, że, na wypadek ogłoszenia przez dewelopera upadłości, w obu przypadkach mamy szansę odzyskać całość środków.

Najczęstszą formą zabezpieczenia, jaką stosują deweloperzy, jest otwarty rachunek powierniczy. W ten sposób deweloper zapewnia sobie stały dostęp do środków po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Nie musi on wówczas oczekiwać z wypłatą środków na zakończenie całej inwestycji, a także nie musi korzystać z drogiego dofinansowania zewnętrznego.

Rachunek powierniczy to indywidualny rachunek bankowy, na który kupujący wpłacają środki, zgodnie z terminami wskazanymi w umowie deweloperskiej. W przypadku otwartego rachunku powierniczego środki te zwalniane są dopiero, gdy deweloper zawiadomi o ukończeniu kolejnego etapu inwestycji. Wówczas bank, w którym znajduje się rachunek powierniczy, a także banki kupujących, w przypadku kredytowania, kontrolują postępy na budowie. Dopiero w przypadku pozytywnych wyników przeprowadzonej przez banki kontroli deweloper otrzymuje środki, które wpłacili kupujący.

Umowa deweloperska – w jaki sposób od niej odstąpić?

Pamiętać warto, że od umowy deweloperskiej możemy odstąpić i że mamy ku temu dwie możliwości. Po pierwsze przysługuje nam umowne prawo odstąpienia od umowy, zawarte w postanowieniach umowy deweloperskiej. Po drugie, skorzystać możemy z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy, gdy umowa deweloperska nie zawiera obligatoryjnych elementów określonych ustawą. Od umowy możemy odstąpić również, gdy nie jest ona zgodna z prospektem informacyjnym lub gdy go wcale nie otrzymaliśmy.

Warto także pamiętać, że jeśli deweloper przekracza ustalone terminy oddania lokalu i przeniesienia jego własności, również możemy odstąpić od umowy. Jednak wówczas, w pierwszej kolejności, musimy wyznaczyć deweloperowi termin 120 dni na przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy. Gdy termin ten upłynie bezskutecznie, dopiero wówczas możemy skutecznie odstąpić od umowy.

Odstąpienie od umowy następuje w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Elementem obligatoryjnym odstąpienia jest zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma powstać budynek. 

Umowa deweloperska – na co zwrócić szczególną uwagę?

– zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu:

Jedną z istotniejszych kwestii, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest uzyskanie tzw. promesy. Jest to zgoda banku lub innego wierzyciela dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie naszego lokalu. W praktyce oznacza to, że podmiot, u którego zapożycza się deweloper, wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i nieobciążanie nią naszego lokalu po zapłaceniu całej ceny. Warto jednak zwrócić uwagę na warunki zawarte w promesie, którą otrzymujemy. Zdarza się bowiem, że poszczególne banki, w których staramy się o kredyt, mają różne standardy takiej promesy. Niejednokrotnie bywa, że podmiot finansujący zastrzega więcej niż jeden warunek bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu. W praktyce może to dotyczyć nie tylko zapłaty ceny przez kupujących, ale także ceny całej pożyczki przez dewelopera. Warto zwrócić na to uwagę już na samym początku, ponieważ niektóre banki zastrzegają udzielenie kredytu przy uwzględnieniu tylko jednego warunku w promesie – zapłaty całej ceny wyłącznie przez nabywcę.

– sposób pomiaru i cena lokalu:

Warto mieć na uwadze także sposób pomiaru gotowego lokalu oraz jego ostatecznej ceny,  zdarza się bowiem, że końcowy metraż naszego lokalu różni się od planowanego. Koniecznie należy zatem sprawdzić, w jaki sposób następuje końcowe rozliczenie. W przypadku większych niezgodności pomiędzy planowaną a faktyczną powierzchnią lokalu deweloper może zastrzec także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej.

– deweloper:

Gdy wybieramy dewelopera, który wybuduje nasze wymarzone mieszkanie, zwrócić powinniśmy także uwagę na jego stabilność na rynku, a w szczególności sprawdzić inne, ukończone już przez dewelopera, inwestycje.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości z rynku pierwotnego i chcesz mieć pewność, że umowa deweloperska zabezpiecza należycie Twoje interesy, zapraszam do kontaktu z moją kancelarią adwokacką w Szczecinie.