25 marca 2024 r. W dzisiejszych czasach coraz popularniejsze, szczególnie wśród młodych ludzi, staje się wynajmowanie lokali mieszkalnych. Niezależnie od tego, czy jesteśmy wynajmującym, czy najemcą, najważniejsze powinno być dla nas dla nas bezpieczeństwo i pewność umowy, którą zawieramy, stąd też warto zapoznać się z instytucją najmu okazjonalnego, aby dowiedzieć się, czym właściwie jest najem okazjonalny, jakie elementy zawiera umowa najmu okazjonalnego, a także, co wyróżnia go spośród innych rodzajów najmu.

Czym jest najem okazjonalny?

Aby dowiedzieć się, czym jest najem okazjonalny, zajrzeć należy do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.  W art. 19 a ust. 1 tejże ustawy odnajdziemy definicję najmu okazjonalnego, zgodnie z którą umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Pamiętać zatem powinniśmy, że jeśli interesuje nas najem okazjonalny, to umowa dotyczy tylko i wyłącznie lokalu mieszkalnego i jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Podkreślenia wymaga, że wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, dlatego niemożliwym jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego z osobą, która zajmuje się wynajmem mieszkań w sposób profesjonalny, tj.  prowadząc działalność gospodarzą w tym zakresie.

Co istotne, właściciel mieszkania, który zawiera umowę najmu okazjonalnego, musi zgłosić ten fakt do Naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od momentu, w którym umowa weszła w życie.

Najem okazjonalny – jakie elementy powinna zawierać umowa?

Do podstawowych elementów umowy najmu okazjonalnego należą: oznaczenie stron, czasu trwania i przedmiotu umowy, a także warunki finansowe i postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy. W przypadku, gdy najem okazjonalny interesuje nas jako najemców, do umowy dołączyć musimy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddajemy się egzekucji i zobowiązujemy do opróżnienia i wydania lokalu we wskazanym terminie. Dodatkowo należy obowiązkowo wskazać inny lokal, w którym będziemy mieszkać, gdy okaże się, że musimy opuścić wynajmowane mieszkanie. Konieczne jest także przedłożenie oświadczenia właściciela tego lokalu (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny) w przedmiocie wyrażenia zgody na to, abyśmy w nim zamieszkali po wyprowadzce z wynajmowanego przez nas mieszkania.

Dodatkowym elementem i warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego może być obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – w jakiej formie zawieramy umowę?

Zgodnie z art. 19 a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego umowę najmu okazjonalnego zawieramy w formie pisemnej pod rygorem nieważności; formy pisemnej wymagają również wszelkie zmiany w umowie. Pamiętać jednak musimy, że nie ominie nas wizyta u notariusza,  ponieważ oświadczenia, które załączamy do umowy, muszą mieć formę aktu notarialnego.

Najem okazjonalny – w jaki sposób wypowiedzieć umowę?

Co do zasady umowa ulega rozwiązaniu w dwóch przypadkach – kiedy wygasa z uwagi na upływ terminu, na który została zawarta oraz po jej wypowiedzeniu – po upływie okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie, z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie zawiera oznaczenie stron, wskazanie umowy, której przedmiotem jest najem okazjonalny danego lokalu i przyczynę ustania wynikającego z niej stosunku najmu. Dodatkowo właściciel wyznacza termin, nie krótszy niż 7 dni, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące zobligowane są opróżnić lokal.

W przypadku, gdy upłynie okres wskazany przez właściciela, a najemca nadal nie opuszcza lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.  Wówczas wynajmujący zyskuje tytuł wykonawczy stanowiący podstawę do eksmisji najemcy przez komornika.

Jakie korzyści niesie najem okazjonalny?

Najem okazjonalny zapewnia znacznie większe bezpieczeństwo, niż zwykła umowa najmu, szczególnie dla właściciela mieszkania. Jest tak, ponieważ do umowy załączamy oświadczenie, w którym najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu we wskazanym terminie. Jest to bezpieczne rozwiązanie, jako że postępowanie sądowe w przypadku nieopuszczenia mieszkania przez lokatora jest znacznie krótsze niż w przypadku umowy najmu uregulowanej przepisami kodeksu cywilnego. W ten sposób zyskujemy czas, w którym w przypadku zwykłej umowy najmu niechciany lokator mieszkałby na koszt wynajmującego, a dodatkowo nie musimy oczekiwać na przyznanie najemcy lokalu socjalnego, jako że jest on eksmitowany do lokalu wskazanego przez siebie w oświadczeniu stanowiącym załącznik do umowy.

We wszelkich sprawach związanych z umową najmu okazjonalnego zapraszam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie kancelarią adwokacką w Szczecinie.